À Dubaï, la frénésie immobilière atteint un nouveau sommet – et les promoteurs changent de stratégie. Face à la demande explosive, aux retards et à la flambée des prix, ils reprennent la construction en interne. Ce changement structurel redessine les règles du jeu immobilier dans l’émirat.
Le bruit des marteaux-piqueurs se mêle au chant des grues dans une chorégraphie verticale. Au pied d’une tour en devenir, un ingénieur en polo repasse les plans avec une équipe de maçons. Ce n’est pas une scène de chantier ordinaire : ici, ce n’est pas une entreprise externe qui construit – c’est le promoteur lui-même.
"On reprend les rênes", confie Salma Hafid, directrice de projet chez un grand développeur à Dubaï. "Externaliser, c’était devenu trop risqué. Trop lent. Trop cher."
Depuis un an, les promoteurs de Dubaï vivent une transformation silencieuse mais radicale : ils internalisent la construction. Fini les appels d’offres multiples et les sous-traitants peu fiables. Emaar, Damac, Sobha – les plus grands noms – montent leurs propres équipes, achètent leurs propres machines, dirigent leurs propres chantiers.
Pourquoi ? Parce que la demande explose : +18% de ventes en 2023, plus de 120 000 nouveaux logements prévus d’ici 2025. Et avec cette effervescence, les retards et les surcoûts se sont multipliés. "On perdait des mois et des millions", explique Ravi Menon, PDG de Sobha Realty. "En construisant nous-mêmes, on gagne en visibilité et en qualité."
Le pari est audacieux. Sobha pilote un projet colossal de 8 milliards de dollars – 30 000 unités – et tout est géré en interne. Emaar suit le mouvement. Damac recrute à tour de bras des ingénieurs et chefs de chantier. Ce retour à l’intégration verticale bouleverse les équilibres du secteur. "Les promoteurs redeviennent des bâtisseurs", observe Leila Mansoor, analyste chez JLL. "C’est un changement de paradigme."
Pour les acheteurs, c’est une bonne nouvelle : moins de retards, plus de transparence, des prestations mieux maîtrisées. "C’est notre nom sur la façade", dit Hafid. "On ne peut pas se permettre l’à-peu-près."
Mais le chemin est exigeant. Gérer des ouvriers, des normes de sécurité, des flux logistiques – tout cela dépasse la simple promotion. "On apprend vite, car on n’a pas le choix", sourit-elle. Et Dubaï, ville des possibles, applaudit cette audace.
Pour les investisseurs, cette évolution ouvre des perspectives nouvelles. En contrôlant la construction, les promoteurs offrent plus de garanties : délais maîtrisés, coûts stabilisés, qualité au rendez-vous. Cela rassure les acheteurs sur plan et séduit les fonds institutionnels.
Les investisseurs avisés scruteront désormais les promoteurs qui construisent eux-mêmes – car ce sont eux qui tiendront leurs promesses, dans les délais et avec rigueur.
